Gayrimenkul Değerleme

Bankaların kredi sürecinde talep ettiği ekspertiz raporu, SPK lisanslı değerleme şirketleri tarafından hazırlanan ve yasal geçerliliği olan bir belgedir. Bizim sunduğumuz değerleme ise ticari bir piyasa analizidir: mülkün bugün hangi fiyat aralığında ve ne kadar sürede alıcı bulacağını gösterir.

İkisi farklı amaçlara hizmet eder. Kredi kullanacaksanız resmî ekspertiz zorunludur. Satma, alma, miras paylaşımı ya da yatırım kararı veriyorsanız ihtiyacınız olan şey piyasa gerçeğini yansıtan bir analizdir. Hangi durumda hangisine ihtiyacınız olduğunu açıkça söyleriz.

Yöntemin temeli karşılaştırmalı piyasa analizidir. Aynı bölgede, benzer nitelikte ve yakın dönemde gerçekleşen satışlar bulunur; aradaki farklar için düzeltme yapılır. Örneğin karşılaştırılan daire sizinkinden bir kat yukarıdaysa, asansörü yoksa ya da güney cepheliyse bu farkların her biri fiyata ayrı ayrı yansıtılır.

Kiralık mülklerde ve ticari gayrimenkulde ayrıca gelir yaklaşımı kullanılır: mülkün ürettiği yıllık net kira geliri, bölgenin geçerli getiri oranına bölünerek bir değer bulunur. Arsalarda ise imar durumu, emsal, yola cephe ve altyapı belirleyicidir.

Konum her zaman ilk sıradadır; ancak konum yalnızca ilçe adı değildir. Aynı mahalle içinde bile ana caddeye mesafe, okul ve sağlık kuruluşlarına yürüme süresi, toplu taşıma hattına yakınlık ve sokağın gürültü düzeyi ölçülebilir fiyat farkları yaratır.

Mülkün kendi nitelikleri ikinci sırada gelir: net kullanım alanı, oda dağılımının kullanışlılığı, bina yaşı ve yapı kalitesi, ısıtma sistemi, cephe ve ışık alma durumu, asansör, otopark, balkon ve depo. Üçüncü grup ise yasal durumdur: kat mülkiyeti, iskân, tapudaki şerhler ve varsa kentsel dönüşüm beklentisi.

Size sunulan analizde tek bir rakam değil; alt sınır, üst sınır ve önerilen liste fiyatı yer alır. Her rakamın yanında hangi karşılaştırmalara dayandığı ve hangi düzeltmelerin yapıldığı açıkça yazılır.

Buna ek olarak mülkün güçlü ve zayıf yönleri, satış süresini kısaltacak öneriler ve fiyatı doğrudan etkileyen eksikler listelenir. Böylece rakamı kabul etmek zorunda kalmaz, nasıl oluştuğunu görürsünüz.

Bursa’da değerlemeyi diğer birçok şehirden ayıran birkaç başlık var. Birincisi kentsel dönüşüm beklentisidir: Osmangazi ve Yıldırım’ın belirli mahallelerinde bina yaşı yüksek yapılar, dönüşüm ihtimali nedeniyle kendi fiziksel durumlarının üzerinde bir arsa değeri taşır. Bu beklentinin fiyata ne kadar yansıtılacağı, planın hangi aşamada olduğuna bağlıdır ve dikkatli değerlendirilmelidir.

İkincisi ulaşım yatırımlarıdır. Metro hattına ve ana arterlere yürüme mesafesi, aynı mahalle içinde bile belirgin fiyat farkı yaratır. Üçüncüsü ise sanayi bölgelerine yakınlıktır; bu yakınlık kiralık talebi artırırken, çok yakın konumlarda gürültü ve trafik nedeniyle satılık konut değerini aşağı çekebilir. Dördüncüsü sahil hattıdır: Mudanya ve Gemlik’te deniz görme durumu, kat ve cephe farkıyla birlikte fiyatın en belirleyici tek değişkeni hâline gelir.

Satış kararı vermeden önce, bir teklifi kabul etmeden önce, miras paylaşımı ve ortaklık çözümlerinde, boşanma sürecinde mal paylaşımında, şirket bilançosuna varlık kaydederken ve yatırım amaçlı alım öncesinde değerleme yaptırmak yerinde olur.

Uzun süredir sahip olduğunuz ve satmayı düşünmediğiniz bir mülk için bile birkaç yılda bir güncel değeri bilmek faydalıdır; sigorta bedelinden kredi teminatına kadar birçok başlıkta karşınıza çıkar.

Değerlemenin bir sınırı olduğunu da baştan söylemek gerekir: hiçbir analiz, mülkün yarın hangi fiyata satılacağını garanti etmez. Yaptığımız iş, bugünün verisiyle en olası aralığı ve o aralığın hangi varsayımlara dayandığını ortaya koymaktır. Piyasa koşulları değiştiğinde analizin de güncellenmesi gerekir; bu yüzden altı aydan eski bir değerlemeye dayanarak karar vermenizi önermeyiz.