Satış ve Pazarlama

Fiyat belirlerken benzer mülklerin ilan fiyatlarına değil, gerçekleşen satış fiyatlarına bakarız. İlan fiyatı satıcının beklentisini, satış fiyatı ise piyasanın gerçeğini gösterir; ikisi arasındaki fark bazı bölgelerde yüzde onları bulur.

Karşılaştırma yaparken mülkün bulunduğu kat, cephesi, bina yaşı, ısıtma tipi, otopark ve asansör durumu, site içinde olup olmadığı ve aidat düzeyi ayrı ayrı hesaba katılır. Sonuçta size tek bir rakam değil, bir aralık ve her uçtaki beklenen satış süresi sunulur. Kararı, aceleniz olup olmadığını bilerek siz verirsiniz.

Küçük müdahalelerin geri dönüşü şaşırtıcı derecede yüksektir. Fazla eşyanın kaldırılması, perdelerin açılması, bozuk bir musluğun tamiri, kapı kollarının sıkılması ve nötr bir temizlik, çoğu dairede fotoğraf kalitesini ve ilk izlenimi belirgin biçimde değiştirir.

Hangi işin yapılmaya değer olduğunu, hangisinin masrafını çıkaramayacağını birlikte konuşuruz. Amaç mülkü yenilemek değil; alıcının kafasında “buraya taşınabilirim” cümlesinin kurulmasını kolaylaştırmaktır.

İlan fotoğrafları alıcının vereceği ilk kararın neredeyse tamamını belirler. Fotoğraflar gün ışığında, geniş açıyla ve mekânın gerçek oranlarını bozmadan çekilir. Odaların sırası, alıcının evi gezerken izleyeceği rotayı takip eder.

İlan metni ise mülkü abartmadan anlatır. Metrekare, oda sayısı, ısıtma, aidat, kat ve bina yaşı gibi alıcının mutlaka soracağı bilgiler baştan verilir. Bilgiyi saklamak görüşme sayısını artırır ama nitelikli alıcı sayısını azaltır; biz ikincisini tercih ederiz.

İlan yayına alınırken aynı anda mevcut alıcı listemiz taranır. Bursa ve çevre illerde belirli bir bölge ve bütçe aralığında arayışta olan alıcılarla zaten görüşüyoruz; mülkünüz bu profillerden biriyle eşleşiyorsa ilan geniş kitleye açılmadan önce doğrudan tanıtılır.

Gelen taleplerde ön eleme yaparız. Bütçesi mülke uymayan ya da henüz kredi durumu belirsiz olan kişilerle randevu kurmak, hem sizin zamanınızı hem de mülkün “çok gezildi ama satılmadı” algısını olumsuz etkiler.

Satıcıların en sık sorduğu soru “ne kadar sürede satılır” olur. Cevabı büyük ölçüde fiyat belirler: piyasa değerinin yüzde beş üzerinde fiyatlanan bir daire ile yüzde on beş üzerinde fiyatlanan bir daire arasındaki fark, birkaç hafta ile birkaç ay arasındaki farktır.

Fiyattan sonra gelen ikinci etken erişilebilirliktir. Yalnızca hafta sonu ve dar bir saat aralığında gezilebilen bir mülk, alıcı havuzunun önemli bir kısmını daha baştan kaybeder. Üçüncü etken ise mevsimdir; Bursa’da ilkbahar ve erken sonbahar, aile taşınmalarının okul takvimine göre planlanması nedeniyle görece hareketli dönemlerdir.

Satış tarafında da hesaba katılması gereken kalemler vardır: tapu harcı (yasal olarak alıcı ve satıcı arasında paylaşılır), varsa ipotek fek işlemleri, zorunlu deprem sigortası ve enerji kimlik belgesi. Elden çıkardığınız mülkü beş yıldan kısa süredir elinizde tutuyorsanız değer artış kazancı vergisi gündeme gelebilir.

Bu kalemleri süreç başında listeleriz. Amaç, satıştan elinize geçecek net tutarı baştan bilmenizdir; çünkü asıl karar rakamı satış bedeli değil, o nettir.

Teklif geldiğinde yalnızca rakamı değil, teklifin sağlamlığını da değerlendiririz: alıcı nakit mi çalışıyor, kredi ön onayı var mı, kendi evini satması gerekiyor mu, teslim tarihi beklentisi sizinkiyle uyumlu mu. Düşük ama sağlam bir teklif, yüksek ama koşullu bir tekliften çoğu zaman daha değerlidir.

Anlaşma sonrası sözleşme, kredi ekspertizi, tapu randevusu ve teslim adımları tarafımızdan takip edilir. Süreç boyunca hangi aşamada olduğunuzu tahmin etmek zorunda kalmazsınız.