Satın Alma Danışmanlığı

İlk görüşmede mülkü değil, sizi konuşuruz. Kaç kişilik bir aile yaşayacak, çocuk varsa okula mesafe ne kadar önemli, işe gidiş yönü hangisi, araç kullanıyor musunuz, ebeveynlerinizle aynı bölgede olmak gerekiyor mu, bütçenizin ne kadarı peşin ne kadarı kredi olacak — bu soruların cevabı aranacak mülkün profilini büyük ölçüde belirler.

Bu analiz aynı zamanda bütçenizi gerçekçi bir aralığa oturtur. Bursa gibi ilçeler arası fiyat farkının yüksek olduğu bir piyasada, aynı bütçe Nilüfer’de 2+1, Osmangazi’nin bazı mahallelerinde 3+1, Mudanya’da ise deniz görmeyen bir yazlık anlamına gelebilir. Neyin mümkün olduğunu baştan bilmek, aylar süren boş aramaları önler.

Fotoğraflar mülkün en iyi hâlini gösterir; danışmanın işi geri kalanını görmektir. Yerinde incelemede binanın yaşı ve bakım durumu, çatı ve cephe, ısıtma sisteminin gerçekten çalışıp çalışmadığı, nem ve rutubet izleri, asansör ve otopark durumu, sitede aidatın neyi kapsadığı, komşuluk ve gürültü gibi ilanda hiç yazmayan başlıklar tek tek kontrol edilir.

Aynı ziyarette imar ve tapu tarafını da konuşuruz. Kat mülkiyeti mi kat irtifakı mı, iskân alınmış mı, tapuda şerh, ipotek veya haciz var mı, arsa ise imar durumu ve kaks/taks değerleri ne — bunlar satın alma kararını fiyattan daha fazla etkileyebilecek başlıklardır.

Pazarlığın en zor tarafı, beğendiğiniz eve duygusal olarak bağlanmışken soğukkanlı kalabilmektir. Danışmanın araya girmesinin en somut faydası budur. Masaya çıkarken bölgedeki benzer mülklerin son altı aydaki gerçek satış fiyatlarını, ilanın ne kadar süredir yayında olduğunu ve satıcının aciliyet düzeyini biliyor oluruz.

Bu bilgiler pazarlığı “ne kadar indirim yaparsınız” sorusundan çıkarıp gerekçeli bir teklife dönüştürür. Gerekçeli teklif hem daha sık kabul edilir hem de karşı tarafı rahatsız etmeden sonuç alır.

Anlaşma sağlandıktan sonra kapora ve satış vaadi sözleşmesi, kredi kullanılacaksa banka ekspertiz süreci, tapu randevusu, harç ve masrafların paylaşımı, aboneliklerin devri ve teslim tutanağı gibi adımlar sırayla yürütülür. Her adımda ne imzaladığınızı, hangi paranın ne zaman ödeneceğini ve elinizde hangi belgenin kalacağını önceden konuşuruz.

Tapu devri günü yanınızda oluruz. İşlem tamamlandığında elinizde yalnızca anahtar değil, sürecin tamamına ait düzenli bir dosya bulunur.

Konut kredisi kullanacaksanız pazarlığa başlamadan önce ön onay almanızı öneririz. Ön onay hem bütçenizin gerçek sınırını gösterir hem de satıcı karşısında elinizi güçlendirir; nakit alıcıyla yarıştığınız bir durumda finansmanının hazır olduğunu belgeleyebilen alıcı tercih edilir.

Toplam maliyeti hesaplarken yalnızca satış bedelini değil, tapu harcını, döner sermaye ücretini, varsa emlakçılık hizmet bedelini, kredi tahsis ücretini, zorunlu deprem sigortasını (DASK) ve taşınma giderlerini de hesaba katmak gerekir. Bu kalemler toplandığında satış bedelinin üzerine küçümsenmeyecek bir tutar biner ve son anda sürpriz olmaması için baştan konuşulur.

En sık karşılaştığımız hata, bölge araştırması yapmadan yalnızca metrekare fiyatına bakarak karar vermektir. Ucuz görünen bir mülk, ulaşım altyapısı zayıf ya da imar planında değişiklik beklenen bir bölgedeyse birkaç yıl sonra satılamayabilir. İkinci sık hata, kredi ön onayı alınmadan pazarlığa başlamaktır; onay çıkmazsa hem kapora riske girer hem de itibarınız zedelenir.

Üçüncüsü ise aidat ve işletme giderlerinin hesaba katılmamasıdır. Site içindeki bir dairede aylık aidat, kredi taksitinin küçümsenmeyecek bir oranına ulaşabilir. Toplam maliyeti baştan hesaplamak, sonradan yaşanan pişmanlıkların çoğunu önler.